Marché locatif privé : reprise avec déflation des loyers

Rebond de la mobilité locative, tendance générale à la baisse des loyers, effondrement de l’effort d’entretien/amélioration des logements (gros travaux) et montée de la vacance : c’est ce qui ressort des chiffres de l’observatoire CLAMEUR (1) présentés le 10 mars 2015. La mobilité résidentielle (taux de logements qui changent de locataire dans l’année) repasse début 2015 au-dessus de la moyenne 1998-2015 (28,9% contre 28,1%). Sur un plan géographique, la mobilité décroît en allant d’ouest en est, l’Ile-de-France constituant un ilot de mobilité minimale (21,5%), au même titre que Rhône-Alpes et PACA (26,2). A l’autre bout, la Bretagne, les Pays de Loire et Poitou-Charentes affichent une mobilité insolente de 39 à 49%% ! Même à Marseille, marché bloqué la mobilité passe de 16,5 à 18,1%. Sur Paris, elle continue à s’effondrer à 16,7%.

Les loyers de marché ont augmenté en moyenne de 1%, pour des prix à la consommation en hausse de 0,5% (INSEE), mais ont rechuté début 2015 avec -0,9% en glissement annuel fin février, une chute plus forte que celle habituelle en cette saison. Les petits logements voient leur loyer continuer à baisser, plus fortement que l’année précédente : -2% en moyenne pour les studios (22,6% du marché), -1,8% pour les 2 pièces (32,6% du marché), et pour la 1ère fois -0,2% pour les 3 pièces (26,2% du marché). En revanche, les plus grandes surfaces voient leur loyer augmenter, un peu moins fortement néanmoins : +1,8% pour les 4 pièces (12,3% du marché) et même +3,5% pour les 5 pièces et plus (6,3% du marché) !
Au niveau des villes, les évolutions sont contrastées : les loyers baissent à présent dans 53,6% des villes de plus de 10.000 habitants (contre 40% l’année précédente). Le phénomène est accentué dans les villes plus importantes : depuis le début de l’année 2014, les loyers baissent dans 80% des villes de plus de 148.000 habitants, ils progressent moins que l’inflation dans 10% d’entre elles et ils augmentent au-delà de l’inflation dans 2 villes (10% des villes).

L’effort d’amélioration et d’entretien des logements continue sa descente aux enfers : plus que 16,5% des logements reloués en 2014 ont bénéficié de travaux avant leur remise en location contre plus de 25,7% en 2013 et 23,2% en moyenne de 1998 à 2014). Cette chute – un record depuis 1998 – explique au moins autant que le contraire la sagesse des loyers, car il se constate que les gros travaux permettent un meilleur « saut » du loyer à la relocation. Conséquence probable de la baisse de qualité des logements la poursuite de la hausse de la vacance qui atteint 8 semaines en moyenne, ce qui équivaut chaque année à une perte de 4,3% des loyersperçus.

CLAMEUR s’est également livré comme l’an dernier mais avec des données plus précises, à une estimation de l’effet que pourrait avoir l’encadrement des loyers à Paris : si les « loyers médians de référence majorés » sont systématiquement fixés par les préfets à 20% au-dessus des loyers médians calculés par l’OLAP, le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché concernera (en moyenne et aux conditions de marché de l’année 2013) de l’ordre de 20,4% des relocations. La baisse de ces loyers écrêtés pourrait être aussi en moyenne de 22,5% par rapport aux niveaux actuels, entraînant une baisse moyenne de l’ensemble des loyers de 4,6%. A noter que l’écrêtage fait bouger la moyenne des loyers mais pas le loyer médian, les loyers écrêtés restant dans la moitié des loyers les plus élevés.
L’observatoire CLAMEUR alimente pour ses adhérents les observatoires publics et devrait obtenir que les professionnels qui l’alimentent obtiennent un « quitus » de l’administration les dispensant de leur obligation découlant de l’arrêté du 29 août 2014.

Quelques articles en références :
les chiffres des notaires sur le marché immobilier de Paris-Ile-de-France conférence de presse 26 février 2015

le trafic des principaux sites immobiliers en France

Le Top 752 des loyers de marché 2015